吉林省棚户区改造和住房保障第十三个五年规划

时间: 2017-04-17 13:51

 

为推动全省棚户区改造和住房保障事业可持续发展,满足中低收入群体基本住房需求,构建多层次、广覆盖的住房保障体系,加快实现“住有所居”目标,根据中央和吉林省“十三五”规划建议、国家和吉林省新型城镇化规划、住房和城乡建设部关于“十三五”住房保障规划前期论证部署的要求,制订本规划。 

一、“十二五”期间住房保障发展回顾 

“十二五”期间,吉林省住房保障工作在省委、省政府高度重视下,全省各地、各部门密切协调配合,保障性安居工程建设工作取得了显著成效,得到国家有关部委的充分肯定和广大人民群众的衷心拥护。“十二五”期间,吉林省保障性安居工程计划开工建设115万套,实际开工建设121.05万套、7229.03万平方米,完成规划任务的105.3%,共完成投资1722.93亿元,受益群众达到108.58万户、325.74万人,超额完成了预期目标。 

(一)保障性安居工程完成情况 

1、城市廉租住房保障。按照吉林省人民政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(吉政发〔200737号),2008年开始实施。 

“十二五”期间,全省新增廉租住房11.14万套、558.19万平方米,安置居民15.54万户、46.61万人,完成投资108.86亿元。发放住房租赁补贴129.15万户次(新增15.92万户)。 

2、公共租赁住房建设。按照住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔201087号),2010年开展试点建设。 

“十二五”期间,全省新增公共租赁住房5.63万套、267.18万平方米,安置居民6.22万户、18.67万人,完成投资90.05亿元。 

3、城市棚户区改造。按照吉林省人民政府《关于城市棚户区改造的实施意见》(吉政发〔200534号),2006年开始在市(州)政府所在地城市实施,2007年全面扩展到县(市)。 

“十二五”期间,全省开工建设66.01万套、4209.07万平方米,安置居民54.63万户、163.89万人,完成投资1181.38亿元。 

4、煤矿棚户区改造。按照国家发改委《关于下达吉林省中央下放煤矿棚户区改造配套基础设施工程2007年中央预算内专项资金(国债)投资计划及有关事项的通知》(发改投资〔20072525号),2007年开始实施。 

“十二五”期间,全省开工建设6.91万套、410.28万平方米,安置居民3.6万户、10.79万人,完成投资58.72亿元。 

5、林业棚户区改造。按照吉林省人民政府办公厅《关于转发省建设厅制定的吉林省林业棚户区改造试点方案的通知》(吉政办明电〔2008102号),2008年开始试点。 

“十二五”期间,全省开工建设12.48万套、623.9万平方米,安置居民11.54万户、34.61万人,完成投资89.35亿元。 

6、国有工矿棚户区改造。按照住房城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作指导意见》(建保〔2009295号),2010年开始启动。 

“十二五”期间,全省开工建设13.69万套、803.51万平方米,安置居民12.13万户、36.4万人,完成投资174.47亿元。 

7、国有垦区危房改造。按照农业部、国家发改委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部《关于做好农垦危房改造工作的意见》(农垦发〔20112号),2011年开始启动。 

“十二五”期间,全省开工建设5.29万套、356.9万平方米,安置居民4.92万户、14.76万人,完成投资20.09亿元。 

从土地供应来看,“十二五”期间,我省保障性安居工程用地计划数10587.33公顷,实际需求3348.30公顷,其中保障性住房(廉租房、经济适用房)用地599.76公顷,公共租赁住房用地56.25公顷,各类棚户区改造(廉租房、经济适用房、中小套型商品住房)用地2691.87公顷,限价商品房0.43公顷。 

(二)主要做法 

1、加强组织领导,形成工作合力。加快推进住房保障工作,组织领导是前提保证。“十二五”期间,省委、省政府每年都把保障性安居工程作为重要民生实事之一列入政府重点工作目标,并与各市(州)政府签订工作目标责任状,做到年初有部署,年中有检查,年底有验收。2011年我省保障性安居工程从“六路安居”扩展到“八路安居”,实现从城市到农村,从矿区、林区到垦区的全覆盖。20122013年是我省保障性安居工程任务最重、难度最大、效果最好的两年,各地方政府和省直各有关部门通力合作,齐抓共管,全省上下形成了团结一致抓落实的良好局面,确保全省保障性安居工程建设顺利向前推进。 

2、健全政策体系,完善制度保障。加快推进住房保障工作,政策支撑是重要保障。为确保工作的顺利推进,我省坚始终持政策先行。一是建立健全政策体系,出台《吉林省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》等100多项指导性强的省级政策文件。二是突出政策的针对性和可操作性,及时出台《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》、《吉林省保障性住房实物配租与租赁补贴分配管理暂行办法》等可操作性强的政策文件。三是突出政策的实效性,以省政府文件出台了《吉林省公共租赁住房管理暂行办法》,为发展公共租赁住房提供强有力的政策支撑。2013年为启动新一轮棚户区改造,省政府出台《关于印发加快推进全省城乡危房和各类棚户区改造工作实施方案的通知》、《关于在全省开展城市危房和塌陷棚户区改造工作的实施意见》,明确了房屋征收、土地减免、税收减免、收费减免、金融信贷和财政支持6项扶持政策。 

3、加大政府投入力度,破解资金瓶颈问题。加快推进住房保障工作,资金支持是关键。我省采取“政府补一点,政策减一点,企业出一点,个人拿一点,市场筹一点,银行贷一点”的办法,积极筹措建设资金。一是争取国家支持。“十二五”期间,我省共争取国家补助资金317.97亿元,用于保障性安居工程建设,极大地缓解了地方资金紧张的矛盾。二是加大省级财政投入。“十二五”期间,省财政共用于安居工程建设资金达132.33亿元。三是争取信贷支持。吉林省先后在国家开发银行、交通银行、中国银行等金融部门帮助地方政府协调贷款450余亿元。四是鼓励和引导企业和居民个人出资,吸引民间资本参与保障性安居工程建设,有效破解资金不足难题。 

4、加快推进项目建设,保证工程质量安全。我省采取“三个超前”:一是超前做好项目储备。对拟改造地块提前编制修建性详细规划,做好前期工作,为加快推进项目建设作好准备。二是超前做好土地供应。按照年度土地供应计划,实行计划单列,优先安排保障性安居工程建设用地。三是超前做好项目审批。实行一站式办公和“绿色通道”制度,缩短办理审批手续时间。做好“两个保证”:一是保证工程质量。工程质量实行“零容忍”,层层落实责任,严格执行国家工程质量规范标准,健全质量保证体系,在规划设计、施工管理、竣工验收等环节严格把关。二是保证工作有序推进。在项目实施过程中,通过开展工作检查和督查,确保各路安居工程的顺利实施。省政府确定“6月底前开工率达到60%以上,9月底前全部开工建设”的工作目标。为加快保障性安居工程建设,省政府建立约谈问责机制,并将其纳入省政府绩效考核体系。 

5、坚持以人为本推进和谐征收,切实保护人民群众利益。房屋征收工作是保障性安居工程建设顺利实施的前提和保证。我省不断完善体制机制,努力破解拆迁难题。一是切实保护被征收群众利益。实行补偿安置政策,征一还一,不找差价,合理扩大面积部分,只收取建安成本;对特殊困难户,免收扩大面积部分费用;对在规定征收时限内迁出的居民,选择实物安置的,给予原面积20%的奖励。各地提高补偿标准,加大补偿奖励力度,使被拆迁群众普遍得到实惠;坚持先建回迁安置房,后建商品房,有条件的市、县实现先安置后征收。二是阳光和谐拆迁。做到宣传引导、拆迁程序、信息公开和安置补偿“四到位”。实行规划方案图、小区鸟瞰图、回迁楼单体效果图、回迁楼建筑平面图和回迁安置公示板的“四图一板”公开制度,实行先签协议、先搬迁、优先选房的“两先一优”政策及给予相应的奖励政策,使房屋征收拆迁工作公开透明、家喻户晓,有效化解拆迁矛盾。 

6、大胆实践,不断创新。我省积极探索实施廉租住房按份共有产权,对解决低收入家庭住房困难问题意义重大。一是解决资金筹措难问题。通过按份共有产权,一定程度上缓解了地方政府财力有限、资金投入不足的实际问题,实现廉租住房建设资金的良性循环。二是扩大廉租住房保障覆盖面。在政府同等投入的情况下,将低收入住房困难家庭的保障户数扩大一倍以上,使更多的困难群众享受到廉租住房保障政策。三是提高保障对象财产性收入。保障对象通过购买部分产权,增加自身财产性收入,实现保值增值,为困难群众安居乐业创造了条件。四是解决退出难问题。由初期的共有产权,到保障对象经济条件改善后的完全购买产权,既解决了低收入住房困难家庭的住房问题,又破解了退出难问题。五是解决建后管理难问题。通过按份共有产权,强化了保障对象承担相应维修和管理的责任。 

7、坚持公平公正,做好房屋分配工作。一是完善分配制度。我省先后出台《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》、《吉林省保障性住房实物配租与租赁补贴分配管理暂行办法》等分配管理政策,健全完善了“三审两公示”、年度核查和信息公开等制度,明确了住房保障标准、申请程序、分配要求、退出机制等。二是加强准入退出管理。棚户区改造住房分配通过“四图一板”制度,实行“两先一优”,做到公平分配。科学制定保障对象准入标准,明确收入标准和住房困难标准,并要求各地适时调整,每年向社会公布一次。保障性住房通过采取公开抽签、摇号或综合打分等方式分配,并邀请当地人大、政协、纪检监察、公证机构、新闻媒体等单位代表和群众代表到现场进行监督,确保分配公平。三是加强动态监管。我省建立住房保障管理系统,实现省、市、县三级联网。出台廉租住房项目档案、城市和国有工矿棚户区改造档案管理办法,全面建立保障家庭、配租房源及工程项目档案。全省所有享受住房保障的家庭、实物配租及租赁补贴分配过程和结果,都在当地政府及住房保障部门网站上长期公示,接受社会监督,严格实行房源公开、准入条件公开、轮候顺序公开、办事程序公开、分配方案公开、分配结果公开等“六公开”制度,确保分配公平。各地政府每年组织有关部门,对保障家庭准入、实物配租分配、租赁补贴发放进行一次年度审查。 

8、积极探索,加强建后管理。保障性住房小区居民都是低收入住房困难家庭,居民经济承受能力差,物业收费标准基本为每平方米0.30.5元,很难维持正常的物业管理。在以前工作的基础上,2012年我们以物业管理为突破口,组织开展保障性安居工程建后管理试点,探索实施政府扶持、社区组织与业主自治相结合的自助式物业管理新模式。同时,出台按比例配建经营性用房、配备公益性岗位、以工代费、建立奖励机制等四项新的扶持措施。建立起市场化专业化物业管理、成立专门物业公司管理、居民自助管理等三种物业管理模式。同时,把丰富群众生活、提高居民素质、创新社会管理、促进社会和谐稳定纳入到建后管理范畴,全省保障性住房建后管理工作逐步走向制度化、规范化和标准化的新阶段。 

9、积极做好各项基础工作。一是住房保障管理系统全面投入使用。经过几年的努力,我省住房保障系统实现项目建设、保障房源、保障对象信息的互联互通,实现省、市、县三级联网。二是全力做好统计工作。省住房城乡建设厅积极协调统计等相关部门,组织各地全力做好保障性安居工程统计报表工作,按照规定的统计口径,及时、准确上报相关数据。三是全面建立信息公开制度。各地政府网站设立保障性安居工程专栏,对安居工程项目信息和住房保障、分配、退出等信息进行全面公开,全省信息公开率达到100%。四是建立住房保障工作机构。目前,全省各市、县已经全部设立住房保障机构。五是加大宣传工作力度。充分利用电视、广播、网站等媒体,积极宣传国家和省相关优惠政策,发挥舆论的宣传引导作用,加快推进保障性安居工程建设。 

(三)取得的成效 

“十二五”期间,吉林省保障性安居工程覆盖面之广,建设量之大,受益人之多,走在全国的前列。通过几年来的保障性安居工程建设,完善基础设施,改善人居环境,为全省经济社会发展做出重要贡献,得到李克强总理和国家有关部委的充分肯定,中央电视台新闻联播、焦点访谈、香港凤凰卫视、人民日报、新华社等主流媒体多次专题报道我省保障性安居工程建设的经验和做法。 

一是保障和改善民生。 “十二五”期间,全省保障性安居工程建设改造7229.03亿平方米,受益人群达到108.58万户、325.74万人。广大群众特别是低收入住房困难家庭居住条件和居住环境得到根本性改善,更多的家庭分享到改革发展的成果。 

二是拉动经济增长。大规模实施保障性安居工程建设,进一步扩大投资需求,有效拉动建筑、建材、化工、运输等30多个关联产业发展,对调整产业结构,促进新材料、新工艺、新技术的推广应用十分有利,推进了建筑节能和城市减排。 

三是完善城市功能。我省城镇化进程不断加快,按每年城镇化率提高1个百分点计算,每年将有近10万户、20余万人的农村人口向城镇转移,住房问题将十分突出。通过保障性安居工程建设,城镇化推进过程中的住房问题得到有效解决。在改善居住条件的同时,有利于加快城市基础设施建设,完善城市功能,改变城市面貌,提升城市整体实力。 

四是保持房地产市场平稳健康发展。保障性安居工程大都是5060平方米以下的小户型住房,既适合住房困难家庭居住,又完全符合国家关于90平方米以下的中小户型占总量70%以上的规定和要求,在为低收入住房困难家庭提供住房保障的同时,对保持我省房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。 

五是促进社会和谐稳定。保障性安居工程是重大的社会系统工程,通过保障性安居工程建设,大量低收入及中等偏下收入家庭安居乐业,住有所居,同时广大群众的生活环境和生活质量得到明显改善,对社会和谐稳定起到极大的促进作用。特别是通过保障性住房建后管理,解决部分低收入群体的就业问题,为社会发展和进步做出积极的贡献。 

(四)存在的问题 

一是保障性安居工程建设资金保障压力大。保障性安居工程建设需要投入大量资金,国家和省资金补助力度不断加大,但随着建材、运输、人工成本不断增加,各地普遍存在资金缺口问题。个别市、县对国家和省级补助资金拨付不及时,还有部分市、县由于地方财政资金困难等原因,提取土地出让金净收益的10%以及公积金增值收益用于保障性安居工程建设的资金还没有完全到位。同时,随着保障性住房不断建成交付使用,基础设施建设和运营管理方面的资金需求量越来越大,贷款融资存在很大困难。 

二是棚户区改造难度进一步加大。目前,我省棚户区改造进入“啃骨头”的攻坚阶段,集中连片的棚户区改造已基本完成,待改造的棚户区大多是位置偏远、分布零散、改造成本高的地块,市场化运作难度大。随着棚户区改造工作的推进,房屋征收难度进一步加大。由于材料费、人工费等费用上涨,棚户区改造建设成本大幅增加。此外,配套基础设施建设有待进一步加强。由于我省经济发展水平较低,部分城市、工矿、林业棚户区改造完成后,基础设施建设跟进缓慢,从而影响棚户区居民回迁安置进度,导致回迁周期拉长,增加建设周转成本。 

三是住房保障覆盖面亟需进一步扩大。完善的住房保障体系应能解决所有中低收入家庭的住房困难问题,但从目前来看,全省保障性住房的覆盖面仍然不高,还有更多人群的住房问题需要得到解决。我省大多数地区住房保障对象仅限于城镇低收入住房困难家庭,相当部分的中低收入家庭、新就业职工和外来务工人员没有纳入住房保障范围,并且随着时间的推移,这一群体的规模将越来越大。因此,扩大住房保障覆盖面,仍然是今后相当长一段时期各级政府的工作重点。 

四是住房保障管理难度大。各级政府的工作重点主要放在保障性住房建设方面,致使保障性住房的管理严重不足,住房保障机构不健全、运作不规范、监督不到位。在住房保障实施过程中,缺乏收入征信基础和住房档案信息化管理,缺乏对申请人住房和收入状况的真实了解,无法准确掌握保障对象的实际收入和家庭资产。保障性住房退出难,有的保障对象在经济状况改善后或通过购置、继承等方式取得其他住房,不再符合住房保障条件时,没有及时退出。 

五是保障性住房配套设施需要进一步完善。目前,大部分保障性住房都选址在城市边缘、配套设施不完善的区域,导致低收入家庭入住后生活成本增加,甚至影响到就业问题的解决。保障性住房的集中建设方式,也人为地形成富人区和穷人区,造成不同阶层之间的相对隔离,不利于社会和谐稳定。 

二、“十三五”时期住房保障总体要求 

“十三五”时期,我国将面临更加复杂多变的国内外环境。国际政治经济因素错综复杂,存在很大的不确定性。从国内看,经济发展进入新常态,体制转轨艰难推进,机遇与挑战并存。吉林也将进入转方式调结构的关键期、建机制增活力的攻坚期、新优势新动力的形成期、补短板建小康的决战期。新的形势,给住房保障发展工作提出新的课题。未来五年住房保障的重点是重构住房保障模式,强调住房保障在区域上的差异化。因此,需要创新思维,转变思路,以适应新形势发展的客观需要。 

(一)指导思想 

深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中和五中全会精神,按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求,把做好住房保障、有效解决中低收入群体住房困难问题,作为政府的重要职责,创新发展思路,统筹各方力量,有效整合资源,扩大覆盖范围,建立健全多层次、广覆盖的住房保障体系,不断提高保障能力,改善居民居住条件,加快实现“住有所居”的目标。 

(二)基本原则 

一是政府主导,社会各方参与。住房保障属于政府公共服务范畴,各级政府要在住房保障中发挥主导作用,切实承担起住房保障职责,落实好财政、金融、土地等支持政策,通过政策手段引导市场,实现住房总供给和总需求的平衡,保障中低收入群体的基本住房需求。同时,要综合运用行政、经济、法律等手段,鼓励和引导个人、企业及社会各界参与到保障性住房建设和运营中来。充分发挥市场的资源配置作用,通过市场满足大部分居民的住房需求,把住房保障与房地产业健康发展紧密结合起来。 

二是目标合理,科学制定标准。坚持以满足基本住房需要为原则,根据经济社会发展水平、居民收入状况、住房支出能力、政府财政承受能力等因素,制定政府住房保障政策,兼顾公平与效率。要将住房保障与城镇化建设结合起来,同房地产去库存结合起来,将新建、收购和长期租赁等方式结合起来,将实物安置与货币化安置有机结合起来,科学制定住房保障发展目标,合理确定住房保障方式和保障标准。 

三是统筹协调,因地制宜。要统筹兼顾城乡差异,区别对待区域差异,解决好住房方面的突出矛盾和问题。针对不同群体,采取不同措施,实行分层次住房保障及多样化保障手段。同时,注意做好与城镇化规划、住房建设规划等相关规划的衔接协调,处理好各类保障性住房、各类保障群体和保障方式之间的关系,做好发展目标、任务安排、投资项目和政策措施的有机衔接,充分体现住房保障规划的实用性和可操作性。 

四是突出重点,分步实施。要加快推进各类棚户区改造,改善居民居住条件。适度发展公共租赁住房,解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭、有稳定职业的新就业人员和进城务工人员的住房困难问题。常住人口住房问题突出的,要结合实际有重点地加以解决。要区分轻重缓急,优先安排群众反映强烈、需求迫切的项目,有计划、有步骤、分阶段组织实施。 

(三)发展目标 

根据吉林省经济社会发展水平,人口、资源、环境承载能力和政府财政能力,加快棚户区改造和住房保障工程建设,通过完善制度、加大投入、健全机制、规范动作,力争到2020年前基本建成满足居民基本居住需要、具有吉林特色的多层次住房保障体系,使符合保障条件的家庭买得到、买得起或租得到、租得起合适的住房,逐步实现“人人享有适当住房”的目标。到2020年, “十三五”期间,完成棚户区改造45万户,新增租赁补贴5万户。 

三、重点任务 

“十三五”时期,我省住房保障的重点任务是加快推进各类棚户区改造,适度发展公共租赁住房,做好保障性住房分配、运营和管理。从住房保障发展区域看,重点是城镇化步伐较快、商品房价格相对较高、保障性住房需求较大、中等偏下收入住房困难家庭较多的区域性中心城市。 

(一)加快推进各类棚户区改造 

按照规划目标进度安排,在2017年内全面完成林业棚户区、国有工矿棚户区和国有垦区危房改造任务,2018-2020年基本完成现有棚户区改造任务。具体年度计划见附件1 

一是做好棚户区改造规划。坚持全省统一指导、属地化实施原则,以市州、县(市)为主体,在城市总规划的指导下,将改造布局与近期建设规划、详细规划结合,城市棚户区要同城镇化进程紧密结合,林业棚户区、国有工矿棚户区和国有垦区危房要与特色小城镇建设结合,科学合理安排棚户区改造项目。 

二是规范项目审批管理。各地住房城乡建设(房地产)主管部门负责各类棚户区的认定工作。各地要结合当地实际,制定各类棚户区改造具体范围和标准。严格执行国家相关危险房屋鉴定标准,由具备资质条件的单位进行房屋安全鉴定,确定为危险房屋且无加固修缮价值的方可整体拆除,纳入城市棚户区改造范围。各地要有计划、分步骤推进城中村改造。 

三是做好房屋征收工作。要落实征收主体责任,及时研究解决征收难点问题,全力破解房屋征收瓶颈制约。创新工作思路,通过土地收储、错时征收、多地块培育和协议征收等多种形式,有效解决征收时限长等问题。坚持提高奖励标准、让利于民的补偿原则,严格执行各项征收补助奖励政策,切实建立起先签约、先搬迁先受益的补偿机制。 

四是提高棚改货币化安置比例。结合去库存,把库存较大的商品住房转为棚改安置房。对选择货币补偿、有购买商品房意愿的居民,采取政府搭台、政策支持等方式,做好服务工作,确保搬迁居民得到妥善安置。 

五是鼓励民间资本参与改造。鼓励引导企业和民间资本通过直接投资、间接投资、参股和委托代建等多种方式参与各类棚户区改造。鼓励具备条件的国有资源、资本、资产、资金注入国有投融资公司,支持其利用信贷和资本市场进行多元化投资。通过发行企业债券、中期票据或私募债券,为棚户区改造融资。制定出台鼓励企业和民间资本参与棚户区改造的政策措施。 

六是保障建设用地供应。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应规划,优先安排。对涉及征收集体土地的项目,各地国土资源部门对项目单独组卷报批,省国土资源部门要开辟绿色通道,简化审批程序,缩短办理时限,加快办理速度。对征收城中村等集体土地用地的要超前运作,在项目实施过程中及时办理农用地转用和土地征收手续。 

七是加强规划建设全过程管理。棚户区改造安置住房规划选址应充分考虑棚户区居民的工作和生活需要,原则上以原地段和就近地段安置为主,优先选择小区的优良地段;异地安置的,选择交通便利、基础设施齐全的区域;先建安置住房后建商品房,为房屋征收工作创造条件。强化设计施工质量管理,制定相应的质量标准。加强工程质量安全管理,落实质量安全责任。 

八是强化市政公用设施建设。各地要全力抓好安置住房配套设施建设,对于现有基础设施不完善的,坚持配套设施与安置住房同步规划、同步建设、同步交付使用。新建安置住房小区外的供水、供电、供热、供气、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,保证正常交付使用。小区内应由建设单位出资建设的设施,由建设单位自行组织建设。 

九是加强产权产籍管理。各地要加快棚户区改造安置住房产权办理工作。因历史原因,房屋转让没有办理转移登记的,在征收时签订补偿协议的房屋占有人,可以凭证明房屋权利归属的材料,申请办理回迁房屋产权。未登记房屋,在征收(拆迁)时按合法建筑调换产权的,应按回迁房屋办理产权,征收(拆迁)补偿协议中确认的被征收人为房屋所有权人。因征收(拆迁)导致房屋灭失的,房屋登记机构可以凭征收或《拆迁许可证》、和征收(拆迁)补偿安置协议注销房屋所有权。 

(二)推动货币补贴方式创新 

一是探索实行住房补贴券。住房补贴券是直接发放给被补贴者专门用于购买产权房或租赁住房的补贴券,不可兑换现金,定向用于普通住房消费,持券者到政府指定部门兑换现金。该方式有利于避免补贴资金的外溢,使补贴资金仅能用于改变住房居住水平,而不能挪作他用。住房补贴券增加了保障对象的可支配收入,较好避免补贴资金的外溢。保障对象会在不改变原有非住房消费量的前提下,增加住房消费量,从而改善自身居住状况。 

二是探索出租方补贴。出租房补贴是指保障对象在住房租赁市场中租住私人住房(一般为政府认定,符合一定标准的普通住房),按照收入的一定比例向出租方缴纳房租,出租方的亏损通过政府补贴形式进行弥补,即政府向出租人支付实际房租与市场租金的差额部分。其具体实现方式包含两种:第一种情况是,拥有私人租赁住房房源的房东自愿纳入公租房供应体系,由保障对象承租支付市场房租(或准市场租金),政府给予保障对象货币补贴。引入社会化房源之后,由于社会房源的分散性特征,在地理位置也将更加灵活广泛,在进行住房分配时,可综合考虑住房状况、工作地点等因素进行优化分配。第二种情况是,拥有私人租赁住房房源的房东自愿纳入公租房供应体系,由政府直接给予社会房东租金补贴,社会房东以较低租金租赁给保障对象。 

三是探索反向递减配租方式扩大覆盖面。收入在低保以下的家庭,提供全额补贴;对收入高于低保且符合资格条件的家庭,只提供一定比例的补贴,其中在资格条件标准下缘的家庭,补贴比例不应超过20%,并且根据不同的资源约束条件,作出不同的方案。 

四是培育健康稳定的住房租赁市场。制定相应政策,进一步发展和规范住房租赁市场,抑制地下住房租赁市场的蔓延,适当降低住房租赁市场的税费,并制定有效措施,加强管理,规范中介服务,引导住房租赁市场走上健康发展的轨道。除加强房地产(包括租赁)中介监管,打击欺诈和欺行霸市等行为外,还可以引导市场增加供给。政府可以制定税收优惠政策鼓励住房租赁市场的发展。目前大城市有很多以投资为目的的住房被闲置,没有发挥使用功能。政府可以开征物业持有税,增加持有成本,也可以调节因土地增值形成的投资收益。  

(三)做好保障性住房分配、运营和管理 

各级政府住房保障工作实行目标责任制管理和绩效考核。在住房保障体系建设中,要加强保障性住房准入、分配、退出、检查等环节的监督管理,不断丰富和完善这方面的政策规定,进一步规范保障性住房监管体系。 

第一,规范准入审核。针对不同群体,采取分类审核的方式。对低收入住房困难群体,实行“三审两公示”:街道办事处或镇政府做好初审工作,并将初审结果张榜公布;住房保障部门会同民政部门负责审核,审核结果由住房保障部门进行公示。对中等偏下收入住房困难群体,实行“两审一公示”:住房保障部门委托有关单位做好初审工作,然后由住房保障部门进行复审,并以适当方式进行公示。 

第二,做好轮候分配。对经公示无异议通过审核符合条件的申请人,按照收入状况、住房困难程度、申请时间及保障性住房房源等情况确定轮候顺序,给予保障性住房实物配租、配售或发放租赁补贴。保障性住房的配租价格,参考市场租金确定;保障性住房的配售价格,以建设成本为基础,综合考虑区位、市场及保障对象经济承受能力等因素确定。 

第三,完善退出机制。一是廉租住房承租人收入和住房条件超过廉租住房保障范围但不超出公共租赁住房保障范围的,租金改按公共租赁住房标准收取。二是收入和住房条件超过公共租赁住房保障范围的,由承租人退出公共租赁住房或按市场租金的倍数收取租金。三是实行“先租后售”政策,承租保障性住房满一定年限、符合条件的保障对象,可以购买承租的保障性住房。四是享受住房租赁补贴的保障对象不再符合规定条件的,停止发放住房租赁补贴。 

第四,加强监督检查。住房保障对象承租或购买保障性住房,必须签订租赁或购房合同,明确法律责任。保障对象家庭人口、收入、财产发生变化,不再符合住房保障条件的,应当及时向住房保障部门报告。住房保障部门应当组织对承租或购买保障性住房人员履行合同情况进行监督检查,有关单位和个人应当予以配合。承租人或购买人隐瞒或伪造住房、收入等情况,骗取保障性住房和查实社会单位为申请人出具虚假证明材料的,由有关部门对承租人或购买人和出具虚假证明材料的主管人员及直接责任人员依法依纪追究责任。 

(四)加强信息公开和规范化管理 

进一步整合资源,完善全省统一的住房保障信息系统,并与公安、民政、社保、金融等信息平台建立共享渠道。完善保障性住房和住房保障对象档案,强化对住房保障对象经济状况、家庭住房状况及其变化的动态监测,全面、及时和准确掌握住房保障对象的真实情况。 

各级住房城乡建设(建委、房地产、住房保障)要加强门户网站建设,网站设立棚户区改造专栏;部门没有设立门户网站的,要在当地政府网站设立专栏。各地要按照规定,将棚户区改造应公开的信息全部在政府或部门网站向社会公开。同时,要通过电视、广播、报纸、召开新闻发布会等形式,及时公开棚户区改造相关信息,接受社会监督。 

四、保障措施 

(一)组织保障 

加强组织领导。全省住房保障实行政府主要领导负总责,分管领导具体抓。落实住房保障目标责任制,省政府每年要与市、县政府签订住房保障目标责任书,将棚户区改造纳入各市、县政府的年度目标考核。市、县政府根据省级政府的统一部署,明确具体措施,切实做好住房保障各项工作。 

加强部门协调。各有关部门要各司其职,密切配合,共同做好住房保障工作。住房保障主管部门负责全省住房保障工作的组织、管理和监督,统筹协调住房保障政策、法规和规划的制定,做出住房保障工作目标的总体安排和重要决策,组织保障性住房建设、运营和管理,监督指导保障性住房申请、审核、分配和退出等。发展改革、财政税收、国土资源、民政等部门根据各自职责,做好住房保障相关工作。 

(二)政策法规保障 

完善住房保障法规体系。第一个层面,加快研究制定和出台《吉林省住房保障条例》,作为统筹全省住房保障规划、实施、监督和管理的纲领性文件。第二个层面,完善住房保障专门性政策法规,包括“保障性住房”和“棚户区改造”两大方面。第三个层面,完善住房保障各项具体政策措施,这属于具体操作层面,需要在实践中进一步丰富和完善。 

加强住房保障政策支持。继续执行国家和省出台的城市棚户区改造收费减免政策,认真落实国家和省出台的各类棚户区改造税收优惠政策。个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。 

完善安置补偿政策。棚户区改造应当充分尊重棚户区居民意愿,坚持实物安置和货币补偿相结合。市、县政府要按国家有关规定和当地实际,制定具体安置补偿办法,科学评估,平等协商,规范化、人性化操作,禁止强拆强迁,依法维护群众合法权益。妥善做好土地、房屋的征收与补偿工作,对违法违规问题严肃查处,并追究有关人员责任。对存在的违约滞迁、扰乱秩序等问题,要依法依规通过司法渠道尽快解决,确保顺利推进。 

(三)资金保障 

通过加大政府投入、投融资平台带动、优化金融环境、吸引民间资本、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法,提高资金筹集能力。 

加大政府资金投入。各级政府要加大资金投入和补助力度,加强对各类棚户区改造的支持。省级继续对全省各类棚户区改造给予专项补助。市、县政府应当从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中,安排资金用于棚户区改造支出。除上述资金渠道外,市、县还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。 

提高资金使用效率。除国家安排的城市棚户区改造中央预算内投资外,市、县可统筹使用城市棚户区改造补助资金,对城市棚户区改造项目,根据项目实际确定资金补助规模,用于征收(收购)、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支,确保及时拨付到位,避免资金闲置。各地政府要加强资金监管,专项管理、分帐核算、专款专用,不得挤占、挪用。 

发挥各级投融资平台作用。鼓励各级政府性投融资平台积极参与棚户区改造,拓展经营范围,实现多元发展。市、县政府可以注入资金、土地等资源,增强平台项目运作能力。依法取得资质的平台公司实施的棚户区改造可搭配建设一定比例商品住房、商业和综合服务设施,改造与开发相结合,形成良性循环,所得利润全部用于弥补棚户区改造和保障性住房建设资金不足。 

加大信贷支持力度。各地要加强同各银行业金融机构的沟通协调,最大限度争取支持,增强项目运作能力。要加强同国家开发银行的合作,用足用好国家专项信贷资金,推进我省项目建设。鼓励各银行业金融机构按照风险可控、商业可持续的原则,创新金融产品,改善金融服务,积极探索贷款担保模式,增加棚户区改造信贷资金安排,向符合条件的棚户区改造项目提供贷款,加大对棚户区改造项目的支持力度,增加对棚户区改造的信贷资金投入。省内各银行业金融机构要加大对棚户区改造项目信贷投入,按政策要求降低资本金比例,建立绿色通道,优化信贷管理模式,提高审批审查效率。建立健全棚户区贷款风险保障机制,积极吸引信贷资金支持。继续发挥省级融资平台作用,帮助地方增强融资能力。 

鼓励民间资本参与改造。加强市场监管,建立公正公开、公平竞争的市场经营环境,鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。各市、县要落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策,明确责任部门和具体措施,加强指导监督。 

加大企业棚户区改造资金投入。鼓励企业出资参与棚户区改造,加大改造投入。企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林业棚户区(危旧房)改造、垦区危房改造的,对企业用于符合规定条件的支出,准予在企业所得税前扣除。充分调动企业职工积极性,积极参与改造,合理承担安置住房建设资金。 

(四)土地供应保障 

省、市(州)、县(市)政府根据住房保障规划和年度计划,优先安排棚户区改造用地。构建棚户区改造用地供应信息系统,向社会公开各类棚户区改造规划、年度供地数量、结构布局、用地审批等情况。加强对棚户区改造规划实施、计划执行、土地供应等情况监督检查,作为各级政府业绩考核的重要内容。 

在土地供应年度计划中,棚户区改造安置住房用地计划指标实行单列,优先安排,简化行政审批流程,提高审批效率,并会同城市规划部门落实到具体地块。对于棚户区改造规模较大的安置小区,需要配建的商业、服务业等经营性设施用地可以分宗的,应以招标、拍卖、挂牌方式供地,不能独立分宗的地块,可以通过协议方式供地。由企业自主实施国有工矿棚户区改造,属于原拆原建且利用企业原有存量划拨用地的,可以采取协议出让方式办理供地手续。对企事业单位利用存量土地建设棚改安置住房的,经土地规划部门将原有用途变更为住宅用地后,无需补缴土地出让金。 

优化土地供应结构,合理规划棚户区改造用地布局。在规划棚改安置住房建设用地时,优先安排到那些交通便利、医院和学校等公共服务设施比较完备的区域。此外,棚改安置住房建设用地也可以采取租赁方式供应,从而降低建设成本,为未来变化保留选择余地。 

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